Budú hypotéky v roku 2017 nedostupnejšie?

Blíži sa koniec roka 2016 a hypotekárny ošiaľ stále trvá. Úrokové sadzby klesali celý tento rok – sú historicky najnižšie. Bankári rozprávajú, že sadzby už nemajú kam klesnúť – „narazili na dno“. Stretávam sa s otázkami, dokedy to potrvá a či je pravda, že v roku 2017 bude väčší problém získať hypotéku?

Európska centrálna banka je s vyjadreniami zdržanlivá a naposledy sa aj jej prezident Draghi vyjadril, že momentálne nevidí veľký priestor na rast úrokových sadzieb. Úroky pôjdu postupne určite smerom nahor (budeme skôr kopírovať priemer EÚ), nikto však nevie kedy!

Vieme však z časti, čo sa bude diať budúci rok. Nové zmeny sú ešte v štádiu diskusií, je však pravdepodobné, že prídu už na jar 2017.

Koniec 100% financovaniu?

Podľa odporúčania NBS majú naše banky obmedzovať 100% financovanie hypoték. Od 1.1.2017 má banka poskytnúť hypotéky so 100% len v objeme 10% zo všetkých svojich poskytnutých hypoték, čo znamená, že každá banka môže dať iba 1 z 10 klientov hypotéku so 100% financovaním.

Hovorí sa aj o limite max. 40% poskytnutých hypoték v rozsahu od 80% až 100% financovania. Teda banka by mala poskytnúť iba 4 hypotéky z 10 na väčšie financovanie ako 80%. Tento režim má platiť od júla 2017. Dovtedy platí max. 50% hypoték na tejto hranici. V súčasnosti sa tento pomer pohybuje na úrovni 47%.
Jednoznačne je to krok smerom k tomu, aby kupujúci používali väčšiu časť vlastných zdrojov pri kúpe nehnuteľnosti.

Ďalšou zmenou sú hypotéky na apartmány. Tu vzniká problém s novými developerskými projektami. Kvôli územnému plánu developer obchádza kategorizovanie bytov ako trvalo obytných bytových jednotiek a podľa projektu stavia „apartmány“. Apartmán nie je určený na trvalé bývanie, má menšie nároky v súvislosti s parkovacím miestom a pod. Banky sa v tomu smere posúvajú tiež a takéto nehnuteľnosti budú financovať na maximálnu splatnosť hypotéky 8 rokov.

„Stres test“ + finančná rezerva

Podľa odporúčaní od NBS majú banky taktiež testovať schopnosť klienta splácať úver po pripočítaní 2% p. a. k výslednej úrokovej sadzbe. Toto testovanie už je v praxi zavedené. V príklade to vyzerá takto: Úver 50.000€, splatnosť 30rokov, pri sadzbe 1,5% je splátka 172,56€. Stres testovanie vlastne znamená, či klient dokáže splácať aj úver so sadzbou 3,5% t. j. splátku 224,52€. Hovorí sa aj o takomto stres teste pre už existujúce úvery.

S novým rokom sa spomínajú ďalšie opatrenia pre určenie maximálnej výšky úveru, ktorý vám banka poskytne. Hlavnú úlohu bude zohrávať požiadavka na zvýšenú finančnú rezervu (t. j. aká suma má zostať po úhrade splátky hypotéky a po odrátaní životného minima) nad úroveň životného minima (cca 200€). Výška rezervy bude postupne narastať (viď tabuľka nižšie).
Príklad: Pri čistom príjme 800€, odrátame životné minimum 200€, ostane nám 600€ na splátky a k tomu ešte finančná rezerva bude napr. 5% z tejto sumy t. j. 30€. Bankou akceptovateľný príjem na splácanie bude teda 570€. To je maximálna možná splátka všetkých úverov, podľa ktorej následne určia maximálnu možnú výšku úverov (môže ísť o kombináciu hypotéky a spotrebného úveru).

V tabuľke uvádzam, ako by mal vyzerať nárast rezervy, zároveň s príkladom 800€ príjmu.

  • marec až jún 2017: 5 % z čistého príjmu – rezerva 30€
  • júl až december 2017: 10 % – rezerva 60€
  • január až jún 2018: 15 % – rezerva 90€
  • od júla 2018: 20 % – rezerva 120€

Na celú situáciu reagujú stavebné sporiteľne – keď vytvárajú produkty na dofinancovanie bývania aj bez založenia nehnuteľnosti. O tom však už nabudúce.

Páčil sa Vám článok? Budem rád keď ho posuniete ďalej, dáte like, prípadne share.

Máte otázky? Neváhajte mi napísať – odpíšem každému.

Ak sa Vám článok páčil, zdieľajteShare on Facebook
Facebook
0Share on LinkedIn
Linkedin
Tweet about this on Twitter
Twitter
Pin on Pinterest
Pinterest
0