Refinancovať úver vo vlastnej banke, alebo odísť?

Refinancovanie úveru znamená „výmena“ terajšej úrokovej sadzby za inú, alebo celkovo prechod z jednej banky do druhej. V princípe je to výmena jedna k jednej, čo znamená, že ide o tú istú nehnuteľnosť, ako aj o zostatkovú sumu, ktoré prenášame do inej banky. Refinancovať úver vieme aj vo vlastnej banke – nie však všetky to umožňujú.

Poplatky za refinancovanie?

Keď odchádzame zo svojej banky, môže si banka účtovať poplatok za predčasné splatenie hypotéky –max. vo výške 1% zo zostatku istiny. Tento poplatok sa neúčtuje, keď je výročie fixácie – to znamená, bral som úver v 04/2012, fixáciu mám 5 rokov, moje výročie je teda apríl 2017. Keď chcem vyplatiť/refinancovať úver v tomto období, neplatím poplatok za predčasné splatenie. Treba však myslieť aj na to, že takýto proces je nutné mať pripravený min. 2 až 3 týždne vopred, aby nedošlo k nejakým nedorozumeniam.
Pri prenose úveru do inej banky ešte potrebujem znalecký posudok (niektoré banky akceptujú aj starší posudok). Taktiež platím poplatok na katastri za vklad záložného práva pre novú banku (niektoré banky to následne preplácajú).

Splácam najprv úroky?

Veľký a častý mýtus spočíva v tom, že pri úvere najprv splácam úroky, a preto sa mi refinancovať úver neoplatí. Je to častým argumentom aj v bankách, v princípe vždy na začiatku ide prevažná čiastka do úrokov. Úročenie je však matematický vzorec a výška úrokovej sadzby priamo vplýva na to, koľko peňazí odchádza na úrok a koľko na istinu – čím je nižšia úroková sadzba, tým viac peňazí ide na istinu, a tým menej na úroky.

Príklad: V tabuľke máme pôvodný úver vo výške 50.000€ s FIX5 (prvý stĺpec) kde pomer istina vs. úrok je v 36 mesiaci 80,94€ vs. 157,77€. V 36 mesiaci ideme úver refinancovať do inej banky (nový FIX5 úrok 1,7%) s poplatkom za predčasné splatenie vo výške 1%. V danom momente je pomer istina vs. úrok oveľa lepší. A pritom zostatok v 60tich mesiacoch od začiatku pôvodného úveru je aj po refinancovaní nižší ako keď refinanc nespravíme. Preto sa to jednoznačne oplatí.

Ako vidíme v tabuľke, výhodou refinancovania a znižovania úrokovej sadzby je, že väčší pomer peňazí odchádza do istiny, menej do úrokov. Prejaví sa to v tom, že buď menej preplatíme úver, alebo ho budeme splácať kratšiu dobu. Vieme však dosiahnuť aj oboje, tj. aj kratšie splácať, aj menej preplatiť.

Ušetril som?

Keď si zoberieme stĺpec 2, kde sme zobrali dobu splácania 27 rokov, tak nám splátka klesla o 54,94€/mes a do pôvodnej fixácie (o 24 mesiacov) sme na splátke ušetrili 1318,56€. Plus nám ešte klesla istina o 336,59€.

Keď si zoberieme stĺpec 3, kde sme zobrali dobu splácania 20 rokov, tak nám splátka klesla len o 4,02€ a do pôvodnej fixácie sme na splátke ušetrili 96,48€. Istina nám však klesla až o 1578,85€.

Okrem pomeru „úrok vs. istina“ si treba všímať ďalšie vyššie spomínané náklady spojené s refinancovaním. Poplatok za poskytnutie nového úveru v novej banke, úhrada poplatku na katastri, nový znalecký poplatok a všetky tieto náklady musíme zarátať do vzorca refinancovania. Až po súčte všetkých poplatkov môžeme vyhodnocovať, či sa mi to oplatí.

Veľmi dôležitý faktor, ktorý je potrebné sledovať, je zostatok istiny. Znamená to, že keď som vo svojej materskej banke, mám rok do konca fixácie a zaplatím poplatok 1 percento, tak nie vždy sa mi musí oplatiť refinancovať úver v inej banke. Po roku môžem zo svojej banky taktiež dostať lepšiu ponuku. Dôležitá vec pri refinancovaní je teda ako prvé osloviť svoju vlastnú banku. Častokrát vedia reagovať cez rôzne retenčné oddelenia a poskytnúť lepšie úrokové sadzby, čo prinesie reštart hypotéky aj bez dodatočných nákladov v réžii znaleckého posudku, zápisu na kataster, a podobne.

Príklady zmien vo vlastnej banke

Tatra banka – na požiadanie dokáže zrefinancovať starú úrokovú sadzbu na lepšiu (poplatok 150€). Nové podmienky sú otázkou vyjednávania – chcú väčšinou protiponuku, prípadne vám predajú nejaké poistky, kreditky atď. Každopádne keď dostanete ponuku, viete si ju vyhodnotiť a na základe toho sa rozhodnúť. Od 1.3. sa zvyšuje poplatok za zmenu na 0,4% zo zostatku istiny.

Slovenská sporiteľňa – navštívite osobne svoju pobočku, poviete, že chcete zmenu úrokovej sadzby. Následne posielajú žiadosť na retenčné oddelenie, ktoré vás kontaktuje. Opäť vyjednávate novú ponuku. Poplatok za zmenu je buď 0,5% zo zostatku istiny, alebo min. 150€ je to na vašej šikovnosti čo si viete vyjednať.

Unicredit, PrimaBanka – neumožňujú zmenu úrokovej sadzby mimo fixácie

VÚB – podávate žiadosť na pobočke a ponúknu vám zmenu sadzby do konca výročia fixácie (poplatok 150€), alebo „reštart“ hypotéky – tj. nová fixácia napr. FIX5 na 1,49% (poplatok 0,5% zo zostatku istiny).

ČSOB – poplatok 150€ za zmenu úrokovej sadzby

Pomohol ti článok? Bol podľa teba prospešný? Poteším sa každému „like“ alebo zdieľaniu, skôr sa tak dostanú tieto informácie aj k ostatným.

Prípadne ak potrebuješ poradiť s vlastným úverom, neváhaj ma kontaktovať.

Chcem bezplatnú konzultáciu

Ak sa Vám článok páčil, zdieľajteShare on Facebook
Facebook
0Share on LinkedIn
Linkedin
Tweet about this on Twitter
Twitter
Pin on Pinterest
Pinterest
0